Gayrimenkul hem ülkemizde hem de dünyada en önemli yatırım araçlarından birisi olarak görülmektedir. Ülkemizde ev sahipliği oranı 2020 itibari ile %58’i aşmıştır. Bu rakamlara konut dışındaki ticari gayrimenkul, tarla ve arsa gibi diğer gayrimenkulleri de eklediğimiz zaman ülkemizde yaşayan insanları büyük bir bölümünün gayrimenkul yatırımcısı olduğu sonucuna varabiliriz. Peki bu kadar çok gayrimenkul yatırımcısının bulunduğu bir ülkede gayrimenkul yatırımı konusunda dikkat edilmesi gereken hususları kimler biliyor?

Aslında gayrimenkul yatırımlarında göz önünde bulundurmanız gereken en önemli iki konu tüm yatırımlardakiyle aynı konular. Bunlardan ilki gayrimenkul yatırımınızın ileride yaratmasını beklediğiniz nakit akışının ne kadar olduğudur. İkinci husus ise gayrimenkulünüzün ilk yatırım maliyetini de göz önünde bulundurarak hesapladığınız beklenen kardır.

Gayrimenkul Yatırımlarında Nakit Akışı Nedir?

Gayrimenkul yatırımlarında iki çeşit nakit akışı kaynağı vardır. Bunlardan ilki gayrimenkulün kira getirisi, diğeri ise değer artışından kaynaklanan sermaye getirisidir. Nakit akışını hesaplarken söz konusu getirilerin doğuracağı amortisman giderlerini ve vergi yükümlülüklerini de göz önünde bulundurmakta fayda var.

Nakit akışını belirleyen en önemli etkenlerden birisi de yatırım yapılan gayrimenkulün türüdür. Mesela arsa ve tarla türünde gayrimenkul satın alıyorsanız bu yatırımınızdan kira getirisi elde edemezsiniz. Dolayısıyla bu tür bir gayrimenkul yatırımından bekleyebileceğiniz getiri sadece yatırımınızın değerlenmesi neticesinde elde edeceğiniz sermaye kazancı olacaktır. Bu tür yatırımlara genellikle gelişmemiş kesimlerde rastlanmaktadır. Çünkü söz konusu tarla ve arsalar bu bölgelerin gelişeceği vaadi ile yatırımcılara pazarlanır. Bu tür spekülasyonları temel alan yatırımlar gelişmiş bölgelerdeki konut ve ticari gayrimenkul yatırımlarına kıyasla çok daha risklidir.

Buna karşın konut ve ticari gayrimenkul yatırımlarından elde edebileceğiniz potansiyel sermaye kazancı daha azdır. Bu tür gayrimenkul yatırımlarının potansiyel kazançlarını belirleyen en önemli faktör düzenli kira getirisidir. Konut ve ticari gayrimenkul yatırımı yaparken muhakkak göz önünde bulundurulması gereken durumlardan bazılarını ise şu şekilde sıralayabiliriz:

- Boş kalma süresi
- Ödenmeyen kiralar
- Bakım masrafları
- Vergi ve sigortalar

Yatırım yapmayı planladığınız konut ve ticari gayrimenkulün değerini hesaplarken bu faktörleri de hesaba katarak bir değer belirlemeniz gerekmektedir.

Gayrimenkul Yatırımlarının Avantajları Nelerdir?

Finans uzmanlarına göre konut ve ticari gayrimenkul yatırımları, hisse senedi tarzı yatırım araçlarına kıyasla daha risksizdir. Finansçıların bu teorilerini doğrulayan veriler de bulunmaktadır:

- Ülkemizde gerçekleştirilen konut yatırımlarının senelik getirilerinin standart sapma oranı TCMB 2010-2020 arası konut fiyat endeksi verilerine göre %3.55 olarak belirlenmiştir.
- BİST 100 endeksinin 2010-2020 arası senelik getirisinin standart sapma oranı ise %27 olarak belirlenmiştir.

Günümüze kadar gerçekleştirilen analizlere göre gayrimenkul yatırımları ve hisse senedi yatırımları arasında oldukça düşük bir korelasyon bulunmaktadır. Bu durum gayrimenkul yatırımlarını portföylerini çeşitlendirmek isteyen yatırımcılar için güvenilir bir yatırım aracı haline getirmektedir. Bu saptamayı BİST 100 endeksi ve TCMB konut endeksi 2010-2020 arasındaki verileri de doğrulamaktadır. Söz konusu verilere göre TCMB konut endeksi ve BİST 100 endeksi senelik getirileri arasındaki korelasyon sadece 0.2’dir. 2010-2020 arasındaki Dolar/TL kurunun senelik değişimi ile konut endeksi arasındaki korelasyon ise 0.1’dir. Döviz kuru ve borsa endeksi arasında bulunan bu düşük korelasyon konut ve ticari gayrimenkulleri yatırımcıların portföy çeşitlendirmesi için en ideal yatırım araçlarından birisi haline getirmektedir.