Gayrimenkul Yatırımında Alternatif Yollar Nelerdir?

Gayrimenkul yatırımı dünyanın her yerinde olduğu gibi ülkemizde de oldukça popüler bir yatırım aracıdır. Bu kadar popüler olmasına rağmen bireysel yatırımcıların birçoğu için gayrimenkul yatırımlarını yönetmek oldukça zahmetli bir süreçtir. Örnek vermek gerekirse gayrimenkullerin kiralanması ve ödemelerin takip edilmesi gibi işlemler hem zaman hem de emek harcanması gereken önemli konulardır. Bununla birlikte gayrimenkullerde zaman içerisinde ortaya çıkan bakım ihtiyaçları da benzer şekilde hem emek hem de para harcamanız gereken konulardandır.

Gayrimenkul yatırımlarını bireysel yatırımcılar açısından güçleştiren durumlardan bir diğeri ise yatırım için gerekli olabilecek meblağların kimi zaman bir hayli yüksek olmasıdır. Gayrimenkul yatırımlarını tüm yatırımcılar için dezavantajlı hale getiren bir başka husus diğer yatırım araçlarına kıyasla daha az likit bir finansal varlık olmalarıdır. Bu durumda söz konusu gayrimenkul varlıkların likidite problemlerinin bulunduğu bir piyasada değerinin çok daha altında satılması gibi zorunluluklar ortaya çıkabilmektedir.

İşte tüm bu konular sebebiyle gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıların işlerini kolaylaştırabilecek bazı alternatif yollar bulunmaktadır. Bu alternatif yollardan en popüler olanları ise gayrimenkul fonları ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır. Bu alternatif yöntemlerden bahsetmeye başlamadan önce ise gayrimenkul yatırımlarının avantajlarından da bahsedelim. Böylece yatırımcıların neden gayrimenkullere yatırım yapmaları gerektiği konusunu daha net bir hale getirebiliriz.

Gayrimenkul Yatırımlarının Ne Gibi Avantajları Vardır?

Daha az maliyetli yüksek finansal kaldıraç olanakları gayrimenkul yatırımlarının en büyük avantajlarından birisidir diyebiliriz. Çünkü tüm yatırımcılar sahip oldukları gayrimenkulleri teminat olarak gösterebilme olanağına da sahip olacaktır. Mesela daha küçük meblağlarda yatırım yapan bireysel yatırımcılar sahip oldukları gayrimenkulleri teminat göstererek uzun vadeli krediler kullanarak daha düşük finansman maliyetiyle kaldıraçlı işlem yapabilmektedirler. Bu gibi durumlarda kaldıraçlı işlem ile kazancı katlayabilmenin tek yolu ise gayrimenkulün getiri oranının borçlanma maliyetinden daha yüksek olmasıdır.

Gayrimenkul yatırımlarının en önemli avantajlarından birisi de hisse senedi gibi yatırım araçlarına kıyasla daha az riskli olmalarıdır. BİST 100 endeksi ve TCMB konut endeksi verilerine göre hisse senedi yatırımları gayrimenkul yatırımlarına kıyasla yaklaşık 7 kat daha risklidir.

Son olarak gayrimenkullerin yatırım portföylerini çeşitlendirme konusunda da en ideal yatırım araçlarından birisi olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Çünkü gayrimenkuller ile hisse senetleri ve döviz kuru gibi finansal araçlar arasında son derece düşük bir korelasyon bulunmaktadır. Haydi şimdi gayrimenkul yatırım ortaklıklarını anlatarak asıl konumuza geri dönelim.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları her şeyden önce SPK tarafından düzenlenmiş sermaye piyasası kurumlarıdır. Bu kurumlar basitçe hem kurumsal hem de bireysel yatırımcıların tasarruflarından bir fon havuzu oluşturmak suretiyle gayrimenkul değerlere yatırım yaparlar. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarında da fiyat artışından kaynaklanan sermaye getirisi ve kira getirisi gibi kazançlar elde edebilmek mümkündür.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının halka arz sürecinde toplanan fonlar ortaklığın kuruluş emeline uygun bir şekilde gayrimenkul yatırımında değerlendirilir. Bunun neticesinde ise gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senetleri tıpkı diğer hisse senetleri gibi borsada işlem görmeye başlar. Söz konusu bu hisse senetlerinden satın alan yatırımcılar da gayrimenkul yatırım ortaklığının yatırım portföyünde bulunan varlıklara ortak olmuş olur. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının avantajı da bu aşamada kendisini gösterir. Bu hisselerden satın alan yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklığının portföyündeki gayrimenkullere ortak olmalarına rağmen gayrimenkulleri yönetme konusundaki problemlerle karşılaşmayacaktır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Nasıl İşler?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerinde bulunan gayrimenkullerin satışı ve kira getirisi gibi finansal kazançları hissedarlarına temettü olarak dağıtır. Böylece hissedarlar tıpkı sahip oldukları gayrimenkul varlıklardan elde edecekleri düzenli kira getirisine benzer düzenli bir gelir elde etmiş olurlar. Bununla birlikte gayrimenkul yatırım ortaklığının portföyünde bulunan gayrimenkullerin değerlenmesi durumunda ise hissedarların elinde bulunan hisseler de değerlenir. Bu da yatırımcıların, gayrimenkullerin sermaye kazancından da faydalanabilmelerine olanak sağlamaktadır. Söz konusu hisseleri likit bir hisse senedi piyasasında satmak gayrimenkullerin kendisini satmaktan çok daha kolay olacağından karşılaşılabilecek likidite sorunu da otomatikman ortadan kalkmış olur.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tek faydası yatırımcılara değildir; kamu açısından da önemli faydaları bulunmaktadır. Örnek vermek gerekirse kamusal alandaki en önemli sorunlardan birisi olan konut ihtiyacını giderebilecek yüksek bütçeli projelerin finansmanına kaynak oluşturmaları bakımından son derece faydalıdırlar. Hatta bu faydaları dolayısıyla birçok ülkede gayrimenkul yatırım ortaklıkları teşvik edilmektedir. Çünkü bu tür konut projelerinin borçlanma yerine kamu iştiraki neticesinde toplanan paralarla gerçekleştirilmesi hem ülke ekonomisini büyük bir yükten kurtarmakta hem de daha fazla konut projesini mümkün kılmaktadır. Bu avantajı dolayısıyla gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gelirleri birçok ülkede gelir vergisinden muaf tutulur. Söz konusu vergi muafiyeti gibi teşvikler yatırımcıları gayrimenkul yatırım ortaklıklarına yatırım yapmaya teşvik eden önemli etkenlerden birisidir.

Gayrimenkul Yatırım Fonları Nedir?

Gayrimenkul yatırım fonları da gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile aynı amaca sahiptir. Bu fonlar SPK’nın denetiminde kurulan ve faaliyet gösteren portföy yönetim şirketleri tarafından kurulmaktadır. Portföy yönetim şirketleri SPK tarafından verilen bir katılma belgesi karşılığında fon toplayıp gayrimenkul değerlere yatırım yapmaktadırlar. Fakat gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları arasında birtakım farklılıklar da bulunmaktadır. Bu farklılıklardan ilki ve en önemlisi gayrimenkul yatırım fonlarının tüzel bir kişiliğe sahip olmamalarıdır. Bu fonların yatırım yaptıkları gayrimenkul varlıklar fonun adına tescillenir. Fonun sahipliği ise katılım belgesi bulunan yatırımcılara payları oranında aittir. Söz konusu bu katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara veya fonun kendisine satılabilir. Gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları hiçbir borsada işlem görmez. Fakat yatırımlardan elde edilen kazançlar yatırımcılara kar payı şeklinde dağıtılabilmektedir.

Gayrimenkul yatırım fonları borsada işlem görmedikleri için fon katılım paylarının değeri senede en az bir defa hesaplanıp ilan edilmektedir. Bu değer ise fonun toplam değerinin hisse sayısına bölünmesi neticesinde belirlenmektedir. Belirlenen değerin ilan edilmesi süreci gayrimenkul yatırım fonunun ihraç edilmesi sürecinde oluşturulan belgelerde açıklanmaktadır.

Görüldüğü üzere gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları benzer avantajlara sahiptir. Buna karşın gayrimenkul yatırımına alternatif yöntem olarak sunulan bu iki metot arasındaki en önemli fark fonların borsada işlem görmemeleridir. Her iki yöntemle yatırım olanağı sunan şirketlerin tamamı profesyonel ekipler tarafından yönetilmekte ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından da denetlenmektedir.