Gayrimenkullerin Değerleri Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkuller ülkemizde önemli yatırım araçlarından birisidir. Bu yatırım aracının değerini hesaplarken de gelecekte sağlayacağı nakit akışını hesaba dahil etmek gerekir. Söz konusu gayrimenkuller olduğunda bu potansiyel nakit akışı kira gelirini ifade eder. Gayrimenkulü kiralamak amacı ile değil de kendi kullanımınız için satın alıyor olmanız bu durumu değiştirmez. Bu noktada önemli olan taşınmazın ne ölçüde nakit akışı sağlama potansiyeline sahip olduğudur. Satın alınan bir konut sahibini kira ödemekten kurtardığı için bir nevi nakit girişi sağladığını da düşünebilirsiniz.

Gayrimenkul Satın Almanın Fırsat Maliyeti Nedir?

Kiralamak veya kullanmak amacıyla satın alınan taşınmazın belirli bir nakit akışı potansiyeline sahip olduğu inkar edilemez. Ancak her yatırımda olduğu gibi bu yatırımda da bir fırsat maliyeti mevcuttur. Gayrimenkulünüzün bir yatırım aracı olarak değerini hesaplarken bu fırsat maliyetini de göz önünde bulundurmanız gerekir. Gayrimenkulünüzün fırsat maliyetini hesaplamak için onu satın alırken harcadığınız nakit parayı vadeli mevduat hesabına veya altın gibi yatırım araçlarına yatırdığınızda ne kadar kazanç elde edebileceğinizi hesaplamalısınız. Yani bir taşınmazın yatırım aracı olarak ne kadar değerli olduğu iskonto edilmiş kira getirilerinin güncel değerlerini topladıktan sonra fırsat maliyetini düşerek hesaplanır.

Taşınmazların Nakit Akışı Nasıl Hesaplanır?

Taşınmazlar çok güvenilir yatırım araçları olsalar da eskime paylarının bulunduğu bilinen bir gerçektir. Ancak bir gayrimenkulün sahip olduğu potansiyel nakit akışı hesaplanırken o taşınmazın sonsuza kadar nakit akışı yaratacağı varsayılır. Çünkü gayrimenkul sahipliğinin tıpkı hisse senetleri gibi dolacak bir vadesi bulunmamaktadır.

Gelelim gayrimenkul piyasalarındaki fiyat hareketliliklerinin taşınmazların değerini nasıl etkilediğine. Gayrimenkul piyasalarında sık sık karşılaştığımız fiyat hareketliliklerinin en önemli etkenleri reel fırsat maliyeti ya da reel faizdir. Bununla birlikte kira artışlarındaki reel değişiklikler de piyasadaki fiyat hareketliliklerini etkileyen önemli dinamiklerdendir.

Kira artışlarının enflasyon oranlarından farklı seyretmesine neden olabilecek birçok faktör vardır. Bu faktörlerden en önemlileri ekonominin reel olarak büyümesiyle kişi başı harcanabilir gelirin artması ve nüfus artış hızıdır. Bu gibi parametreler de kira artışlarının uzun vadede enflasyondan farklı seyretmesine neden olabilmektedir.

Gayrimenkullerin değerini belirleyen kira çarpanı sadece ekonomik sebeplerden etkilenmez. Aynı zamanda bölgenin gelişimi ve taşınmazın durumu da kira getirisini doğrudan etkileyen faktörlerdendir. İlk olarak eskime payından bahsedelim. Eskime payı gayrimenkul arsa değerinin taşınmazın fiyatına oranını ifade eder. Benzer özelliklere sahip çoğu taşınmazın bina değeri birbirine yakın seyretmektedir. Ancak taşınmazın üzerinde bulunduğu arsanın değeri bölgenin konumuna ve gelişmişliğine göre değişiklik gösterir. Eskime payı ise sadece binanın değeri üzerinden hesaplanır. Yani bina ne kadar eski olursa olsun taşınmazın üzerinde bulunduğu arsa değerliyse eskime payının taşınmaz değerine etkisi o kadar az olacaktır.

Risk faktörü ise taşınmazların değerini etkileyen deprem ve likidite gibi durumları ifade eder. İyi bir konumda bulunan bir taşınmazın elden çıkarılması veya kiralanması kolay olacağından risk faktörü de düşüktür. Taşınmaz değerini hesaplarken göz önünde bulundurulması gereken bir diğer önemli faktör ise vergilerdir. Kullanmak veya kiralamak amacıyla satın alınan gayrimenkuller için farklı vergi tipleri ve oranları mevcuttur. Gayrimenkullerin değerini hesaplarken bu farklılıkları da göz önünde bulundurmak gerekir.